국세청에서 양도소득세 실수톡톡이라는 양도소득세 실수 사례 모음 파일을 공개해주었습니다.
잘 몰라서 안타깝게 비과세와 감면을 받지 못하거나 세금을 더 낸 사례 등을 미리 보면
양도시 실수도 줄일 수 있고 도움이 많이 될 것 같다는 생각이 듭니다.
지금부터 하나하나 사례들을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례
안타깝게도 위 사례에서는 조정대상지역에서 주택을 취득했지만
양도시 거주요건 2년이 충족되지 않아 많은 양도세를 납부한 사례입니다.
취득당시 조정대상지역 내 주택이었다면 조정대상지역에서 해제 되었더라도
비과세를 적용받기 위해서는 반드시 2년 이상 거주해야합니다.
아래표에 각 지역별로 조정대상지역 지정일과 해제일이 적혀있으니
양도하시기전에 확인하시기 바랍니다!!
2. 주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당되어 다른 주택 양도시 1세대 1주택 비과세 를 받지 못한 사례
두번째 사례는 주택1, 오피스텔1를 소유하고 있었고 오피스텔이 공부상 업무시설로 되어있어
주택이 아닌걸로 생각하고 양도하였지만
주택에 해당되어 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못한 사례입니다.
공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용을 하였다면 주택에 해당합니다.
따라서 오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우
주택 해당 여부를 미리 확인하신 후 매도하셔야 합니다.
단, 오피스텔을 업무용으로 사용하거나
주거용으로 임대한 경우라도 장기임대주택으로 등록하여 일정요건을 충족하면
1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
3. 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 주택수에 포함되어 다른 주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례
세번째 사례는 21년 1월 1일 이후에 취득한 분양권이 주택수에 포함되어
1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못한 사례입니다.
보유하고 있는 분양권이 있는 상황에서 주택을 취득하여 양도하는 경우에는
보유하는 있는 분양권이 주택 수 계산에 포함되는 분양권인지 미리 확인하는 것이 중요하겠습니다.
4. 다운계약서를 작성하여 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례
네번째 사례는 다운계약서를 작성하여 양도시 비과세 혜택을 받지 못한 경우입니다.
2011년 7월 11일 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을
실제거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용에서 배제되는데요.
때문에 많은 세금을 납부할 수 있을 뿐 아니라 가산세와 과태료도 부과가 되기때문에
매매계약서를 작성하실때는 꼭 실제거래가액으로 작성하셔야합니다.
5. 일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례
다섯번째 사례는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지나지않아 신규주택을 취득하여
비과세혜택을 받지 못한 경우입니다.
일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.
일시적 2주택 비과세를 받기위해서는 1세대 1주택 비과세 요건 뿐만 아니라
신규주택 취득요건 및 종전주택 양도요건도 충족해야 합니다.
따라서 신규주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고 계획에 따라 주택을 취득, 양도 하는 것이
중요합니다.
6. 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득,양도하여 비과세를 적용받지 못한 사례
여섯번째 사례는 주택을 상속받은 후 새로운 주택을 취득했고 그 새로운 주택을 양도하였을때
비과세 혜택을 받지 못한 사례입니다.
이 사례 주인공은 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 있었는데요.
이때는 상속주택 외의 주택의 취득순서가 중요합니다.
상속당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 상속받은 후 기존주택을 양도하는 경우에
비과세 혜택이 적용됩니다.
따라서 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인간 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속받지 않거나
소수지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 됩니다.
7. 주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
일곱번째 사례는 형식상 주민등록에만 세대 분리가 되었고 증여받은 아들이 소득이 없고 현황상 부모와 함께 거주하는 것으로 파악되어 비과세를 받지 못한 경우입니다.
양도전에 실질적인 세대분리가 되어있어야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
따라서 자녀의 소득, 직업, 거주지 등을 고려하여 생계를 달리하는 별로세대로 인정받을 수 있는지
미리 확인하고 해당 사실을 입증할 수 있는 별도거주 여부,독립생계유지 여부 등의 자료를 준비하는 것이
절세에 도움이 됩니다.
오늘은 양도소득세 실수사례들에 대해 알아보았는데요.
잘 기억해 두었다가 양도할 때 손해보는 일이 없도록 해야겠습니다!
위 사례 외에도 여러가지 다른 사례들과 참고자료들이 아래 파일에 있으니 필요하신분들은
참고하시면 좋을 것 같습니다!
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